부동산 거품에 대한 정보

한국 경제위기의 절반이 부동산 문제와 직간접적으로 관련되어 있다고 해도 과언이 아니다. 부동산 거품으로 인한 폐해는 일반적으로 생각하는 것보다 훨씬 광범위하고 심각하다. 이는 재벌 독식 구조와 함께 외환위기 이후 앞에서 열거한 각종 문제를 양산한 위기 구조의 양대 축이라고 할 수 있다. 재벌 문제가 만성적인 한국 경제 포트폴리오상의 편중 문제라고 한다면 부동산 거품의 붕괴는 매우 임박한 문제로 때에 따라 위기로 진행될 가능성이 매우 크다. 왜 부동산 거품이 외환위기 이후 앞서 말한 한국 경제의 위기를 불러온 중심축인지 설명해보면, 시장경제에서 자원은 시장의 가격 선호에 따라 배분된다. 다만 이때의 시장 가격은 각 재화의 절대 가격이 아니라 각 재화 간의 상대 가격을 의미한다. 예를 들어 아파트 가격이 100이라고 한다면 자동차 20, 쇠고기 10, 쌀 5, 노동자 임금 10등의 비율로 정해지는 상대 가격에 따라 자원이 배분된다. 그런데 어떤 경제에서 자본, 노동, 부동산(토지)의 상대 가격 가운데 부동산 가격이 높아지면 자본과 노동의 상대 가격은 낮아지게 된다. 사실 부동산 가격이 높아지면 한국 경제가 2000년대 내내 경험했듯이 부동산 시장으로 돈이 몰리면서 자본과 노동이라는 생산 경제 영역에는 돈이 들지 않게 된다. 이 경우 생산 경제 영역에서 기업들은 일자리를 만드는 설비 등에 투자하기보다는 같은 돈으로 부동산 투자(또는 투기)를 하게 된다. 그러면 시간이 지날수록 일자리가 줄어들고 노동의 질도 떨어진다. 그런데 여기서 그치는 것이 아니라 일자리에 대한 경쟁으로 임금이 줄어들면서 가계소득 또한 줄어들고 그 결과 소비도 위축된다. 또한 부려서 무리한 빚으로 부동산에 투자하는 가계가 많아지면 부채 부담으로 소비는 더욱더 위축되어 내수 침체가 지속한다. 이렇게 되면 생산 경제의 지속적인 발전을 이루기 힘들다. 좀 더 구체적으로 부동산 가격 상승이 어떻게 일자리와 소득 감소 그리고 내수 위축으로 이어지는지 생각해보자. 2000년대 초반 회사에서 명퇴당한 A 씨가 퇴직금과 그동안 저축한 돈 5억 원으로 중국 식당을 차렸다고 하자. 식당 운영에 드는 비용은 크게 부동산 임대료, 음식 재료 값, 인건비 등이다. A 씨는 평균 월급 200만 원에 요리사, 주방 보조, 종업원 등 6명을 고용해 1원을 썼고 음식 재료값으로 500만 원, 부동산 임대료로 월 300만 원을 지출했다. 그렇게 한 달간 장사하고 나면 A 씨는 모든 비용을 떨어내고 월 500만 원 정도를 벌 수 있었다고 치자. 그런데 애초 월 300만 원 수준이던 부동산 임대료가 월 500만 원으로 뛰었다면 어떻게 될까. A 씨는 자신의 몫을 200만 원 줄일 수도 있겠지만 대부분 사람이 그렇듯이 다른 비용을 줄이거나 짜장면 가격을 올려서 이를 만회하려 할 것이다. 그런데 짜장면 가격을 무작정 올리기에는 한계가 있다. 인근의 다른 중국 식당이 짜장면 가격을 올리지 않는데 A 씨만 올리기는 어려웠다. 그래서 A 씨는 국산 음식재료 대신 중국이나 동남아 등에서 들어오는 값싼 음식재료를 써서 음식 재료값을 줄이려고 했다. 하지만 부동산 임대료는 계속 올라갔고 대부분 음식재료를 중국산과 동남아산으로 바꿔 더는 음식 재료값도 내리기 힘든 상황에 이르렀다. 결국 씨는 종업원을 줄이거나 종업원의 월급을 깎아야 하는 상황에 놓이게 되었다. 가상적인 상황을 예로 들었지만 같은 현실은 2000년대 한국 경제 전반에 만연했다. 이 같은 상황이 A 씨가 경영하는 식당뿐만 아니라 공장들 각종 사업체를 포함한 국민경제 전반에서 일어났다. 그 결과 부동산 가격이 뜀에 따라 일자리가 줄어들어 만성적인 실업난이 발생하고 비정규직이 양산됐다. 한마디로 땅값은 금값 되었는데 사람값은 똥값이 된 것이다. 부동산 거품이 한국 경제를 일자리 중심의 생산 경제가 아니라 부동산 위주의 투기적 자산 경제로 만들어버린 것이다. 한국 경제 전체로는 고비용 구조에 따라 제품과 서비스의 가격이 높아졌지만 향상되지 못해 경쟁력을 상실하게 되었다. 더 큰 문제는 부동산 거품이 막대한 가계 부채 및 공공 부채 증가와 맞닿아 있다는 점이다. 사실 가계 부채라는 항목으로 한국은행이 집계하지는 않는다. 대신 대출과 카드빚 그러고 할부 구매 등 가계가 여신 금융기관에 진 빚까지 포함하는 '가계 신용'을 가계 부채라고 보면 된다. 가계 신용은 1996년 1분기 147.7조 원 정도에서 2001~ 2003년의 카드빚 거품과 2000년대 초중반의 부동산 폭등 기를 거치면서 가파르게 늘어나서 2011년 2분기에는 876.3조 원에 이르렀다. 약 15년 반 만에 가계 신용이 약 728.6조 원이나 증가함으로써 가계 신용 규모가 6배나 커졌다. 같은 기간 GDP 총액이 2.9배 정도 늘어난 것과 비교하면 어마어마한 증가 속도였다. 가계 부채 증가는 앞에서 설명한 가계의 빈곤화 과정과도 연관되어 있다. 외환위기 직후 IT 거품이 일어나면서 많은 개미 투자자들이 코스닥 등에 투자했다가 거품이 꺼지면서 빚을 늘렸다. 외환위기 직후에는 그나마 한국 경제가 V자로 반등하면서 소득이 증가했기에 이로 인한 가계의 빚 부담은 상대적으로 적었다. IT 거품이 약발이 다하자 카드빚 남발로 저소득층의 부채가 많이 늘어났다. 신용카드사들이 저소득층을 대상으로 약탈적 대충을 벌인 결과였지만 정부는 이 같은 행태를 내버려 뒀다가 뒤늦게야 수습에 나섰다. 신용카드사들이 정부의 공적 자금 등으로 멀쩡히 살아난 대신 수백만 명의 저소득층이 신용불량자로 전락했다. 그 사이 카드빚 거품과는 비교되지 않는 거품이 자랐다. 바로 부동산 거품이었다.