주택시장정보

부동산 투기의 끝물을 노린 수도권 원정 투기가 극성을 부리면서 신규 분양 아파트 위주로 집값을 끌어올렸으나 이제는 그마저도 막바지에 이른 형국이다. 결국 주택시장의 거품이 꺼지면 지방도 같은 길을 걸을 가능성이 크다. 몸통은 꼬리를 얼마든지 흔들 수 있기 때문이다. 주택시장의 사이클은 결코 주식시장처럼 짧지 않다. 2000년대 부동산 거품이 장기간에 걸쳐 커졌던 만큼 해소 과정에도 크고 오랜 진통이 뒤따른 것이다. 그 과정이 향후 10년간 주택시장을 지배할 것이다. 그런 관점에서 보면 현재 주택 가격은 머리에서 어깨 정도로 내려온 수준이다. 일시적 기복은 있겠지만 장시간에 걸쳐 발바닥까지 내려갈 것이다.  집값이 얼마나 더 내려갈지 현재로써는 정확하게 파악하기 어렵다. 향후 정책 대응이나 사회경제적 여건 변화에 따라 달라질 수 있기 때문이다. 하지만 소득 대비 주택 가격만 따져봐도 한국의 주택 가격은 일본의 거품 당시보다 절대 낮지 않은 6배 이상이다. 주택의 절반가량이 몰려 있는 수도권의 경우에는 9~10배 수준이다. 이처럼 비정상적 주택 가격은 어느 단계, 어떤 시점에서든 무너져서 결국은 적정 가격 수준으로 수렴하게 되어 있다. 지금 수도권에서 거래량이 줄고 가격이 하락하는 현상이 그럼 흐름이다. 남아 있는 문제는 폭락하느냐, 비교적 서서히 하락하느냐다. 세계 경제위기의 파장이 커지고 정권 교체기인 데다 국내의 부동산 거품 붕괴 압력이 높아지며 상당히 위험하게 느껴진다. 부동산 가격은 대다 두 부동산업계 관련자들의 전망과는 달리 부동산 거품이 심했던 지역부터 내려가게 된다. 2000년대 집값 상승을 주도했던 서울 강남 재건축 지역과 버블 세븐 지역이, 그리고 중대형 평형이 수도권 집값 하락을 주도하는 것도 이 때문이다. 어쨌거나 이제는 나를 제외하고도 부동산 시장이 대세 하락기에 접어들고 있다는 주장이 심심찮게 나오고 있다. 그런데도 이를 부인하고 각종 빈약한 논리를 들이대며 여전히 '주택 가격 대세 하락은 없다.'는 주장 역시 심심찮게 나온다. 우선 한국의 낮은 LTV 비율은 다른 나라에는 없는 전세제도 때문에 나타나는 착시현상으로 2008년의 역전세난이 보여주듯이 집값 급락기에는 전세 보증금 또한 집주인이 물어야 할 빚으로 보는 것이 정상이다. 그런데 전국적으로 330만 호에 이르는 전세 각국의 전세 보증금만 약 560조 원에 이른다. 전세보증금은 집주인이 세입자에게 빌리는 차입금으로 전세를 끼고 집을 산 경우에는 주택 가격 대비 지렛대 비율이 치솟게 된다. 아파트의 경우 대출금과 전세 보증금을 합쳐서 집값의 70%를 넘는 경우가 허다했다. 따라서 전세 보증금을 포함하면 사실상 LTV 비율은 실제보다 20~30% 이상 커질 가능성이 크다. 또한 LTV 비율은 집주인들의 매도 호가를 중심으로 작성되는 은행 주택 가격을 기준으로 삼는데, 이미 실거래는 은행 가격보다 상당히 하락해서 실제 LTV 비율은 금융권이나 정부 당국이 파악하고 있는 것보다 높다. 실제로 한 금융권 대출 관계자는 은행 가격이 실제보다 높은 경우들이 많지만 쉬쉬하기 때문에 은행 고위 간부들도 실태를 잘 모르는 것 같다고 말했다. 또 대출 자산 건전성이 개선되었다는 주장은 수도권 집값이 급락했던 2008년 대비 집값이 급반등 했던 2009년의 LTV 비율이 개선되었다는 것을 근거로 삼았는데, 이는 사실 속임수에 가깝다. 주택담보 대출이 줄거나 대출 상환 구조가 개선된 것이 아니라 정부의 집값 부양책 때문에 일시적으로 집값이 오른 탓에 나타난 현상일 뿐이었기 때문이다. 실제로 2010년에는 다시 집값이 하락했는데, 이 경우 삼성경제연구소의 주장은 자가당착에 빠지게 된다. 한편 통계청도 엉터리 양지면 추계로 국민을 혼란스럽게 하고 있다. 통계청은 2011년 말 새로운 인구 추계 전망을 발표하면서 인구감소 시기를 애초 2018년 2030년으로 12년이나 늦췄다. 15~64세의 생산가능 인구가 감소하는 시기는 2006년으로 달라지지 않는데, 총인구 감소 시기만 확 늦춰버린 것이다. 통계청은 출산율이 높아지고 기대 수가 명이 늘어나며 동남아 인력 등의 순 유입이 증가할 것이므로 이렇게 추계했다고 밝혔다. 하지만 뒤에서 보겠지만 향후 출산율은 높아지기보다는 오히려 낮아질 가능성이 크고, 동남아 인력의 순 유입 등은 이민을 확대하겠다는 정부의 정책 방향에 꿰맞춘 기색이 역력하다. 따라서 전혀 설득력이 없는 주먹구구식 추계라고 할 수밖에 없다. 결국 사이에 널리 퍼져 있는 '인구감소=부동산 가격 하락 임박'이라는 인식을 바꾸기 위한, 즉 부동산 부양을 위한 통계상의 '꼼수'라는 의구심을 지울 수 없다.