보유세 개편에 대한 정보

정부는 부동산 시장을 시장 주도 패러다임에서 사회·정책 주도 패러다임으로 바꿨다. 대통령에 대한 콘크리트 지지가 이어진다면 정부는 부동산 시장을 억누르는 강공책을 더 내놓을 게 분명하다. 2018년 6.13 지방선거에서 정부 여당이 압승한 뒤 조치를 보면 이런 경향은 확연해졌다. 당국은 선거가 끝나자 곧바로 종합부동산세 강화안을 만지작거리다 결국 부동산 보유세 개편을 뼈대로 한 6·23 대책을 내밀었다. 당국이 낸 개편안은 '부자 증세'라는 프레임 속에서 큰 반발 없이 진행될 것으로 예상한다. 보유세 개편이 가져올 '나비효과'는 만만치 않다. 국내에서 부동산 보유에 따라 매겨지는 세금은 크게 재산세와 종합부동산세로 나뉘는데 그 부담이 점차 커지면서 시장을 옥죌 것으로 예상한다. 최종 매매 금액에 따라 일괄적으로 세율을 적용하는 미국과 달리 한국의 부동산 보유세는 시세가 아닌 공시 가격을 기초로 하고 여기에 공정시장가액 비율을 적용해 계산된다. 이 비율을 오는 2021년까지 100%로 올린다는 게 부동산 정책 당국의 계획이다. 공시 가격도 시세에 더 근접하는 방향으로 개편되고 있는 상황에서 공정시장가액 비율이 함께 오르면 보유세 부담 대상자의 폭이 넓어지고 부담액도 늘어난다. 부동산 시장에 미치는 충격의 강도도 예상외로 커질 수 있다. 부동산 시장에서 수요에 영향을 미치는 변수는 많지만 중요한 두 가지를 꼽는다면 '세금'과 '금리'다. 주거용 부동산에 대한 보유세 강화는 이미 시행에 들어갔고 앞으로 더 확대될지 지켜봐야 한다. 9·13 대책으로 종합부동산 세율이 올라간 데다 공시 가격, 공정시장 가액 비율이 본격적으로 뜀박질하는 만큼, 해당자들이 매물을 쏟아낼지가 앞으로 시장 향방에 결정적 영향을 미칠 것이다. 주거용과 달리 상가 건물 같은 수익형 부동산에 대한 보유세 부담을 늘리는 것은 당분간 쉽지 않을 전망이다. 건물주들이 세금 부담 상승분을 세입자에게 전가할 경우 임대료 상승으로 소상공인 부담이 커지고, 물가 상승 등 경기에 미치는 파급 효과도 적지 않기 때문이다. 수익형 부동산 보유세 강화 카드를 만지작거리는 순간 정부로서는 정책적·정치적 위험을 크게 져야 한다. 결국 부동산에 대한 세 부담을 늘리는 것은 관련 수요를 약간 줄일 수는 있겠지만 미치는 영향에 비하면 크지 않다. 금리 인상은 점점 피하기 어려운 선택지로 접근하고 있다. 2018년 8월 한국은행은 미국에서 금리를 여러 차례 올리는 와중에도 경기 상황을 고려해 기준 금리를 1.5%에 묶어둔 상태다. '일자리' 창출이 쇼크 수준을 벗어나지 못한 데다 국내 경제 지표가 개선될 기미를 보이지 않고 미·중 무역전쟁으로 대외 불확실성도 커져 금리를 올릴 상황이 못 된다는 판단에서다. 그래도 금융 시장에선 기준 금리를 한 차례 인상하겠는 것이 불가피할 것으로 내다보고 있다. 한미 간 금리 역전 현상이 가속하면 자본 유출 등 또 다른 부담을 키우기 때문이다. 미국이 지난 6월과 9월 잇달아 정책 금리를 2.5%까지 올려 한미 간 금리 차는 0.75% 포인트로 벌어졌다. 한국이 움직이지 않는데 미국이 2018년 12월 추가로 금리 인상에 나선다면 한미 간 금리 차는 1% 포인트로 커진다. 국내 금리 인상 압력이 커지는 배경이다. 금리 인상기에는 부동산에 대한 기대수익률도 높아질 수밖에 없다. 저축은행 예금 금리가 이미 2.8%대를 기록하고 있고 금리 인상에 따라 3%대 금리 상품도 나올 것으로 예상한다. 자산가들 사이에서 대표적인 수익형 부동산 상품으로 꼽히는 중소형 빌딩 시장의 기대수익률도 3%가 기준점이 될 것으로 보는 전문가들이 많다. 반면 강남, 홍대, 이태원 등 주요 상권에 있는 건물의 임대 수익률은 대부분 2~3%대에 그친다. 돈 빌려서 수익형 부동산에 투자하는 것은 무리라는 의견이다.